Conocer las bases legales y las disposiciones vigentes es fundamental para evitar conflictos y garantizar relaciones justas entre ambas partes.
Qué es un contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento o locación es un acuerdo entre dos partes:
- El locador (propietario): quien entrega el uso del inmueble.
- El locatario (inquilino): quien recibe el uso y goce del inmueble a cambio de un pago periódico, generalmente mensual.
En Argentina, este contrato se encuentra regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación y, en los últimos años, ha sido objeto de debates y modificaciones legislativas debido al impacto económico y social del mercado inmobiliario.
Plazos y condiciones
- Plazo mínimo: la normativa vigente establece un plazo mínimo legal de tres años para los contratos de vivienda.
- Duración máxima: no hay un límite estricto, pero la mayoría de los contratos no suelen superar los 36 meses, ya que este es el plazo mínimo estipulado.
- Ajustes: el monto del alquiler puede actualizarse de acuerdo con lo pactado en el contrato y según lo permitido por la ley. En algunos períodos recientes se aplicó un índice oficial para la actualización, mientras que en otros la modalidad fue flexibilizada, dependiendo de las reformas legislativas.
Derechos y obligaciones del inquilino
El inquilino tiene el derecho de usar y disfrutar la propiedad de acuerdo con lo pactado en el contrato. Sin embargo, también debe cumplir con ciertas obligaciones.
Derechos:
- Uso pacífico del inmueble sin que el propietario interfiera.
- Renovar el contrato en igualdad de condiciones, según la normativa vigente.
- Reclamar reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda.
- Recibir comprobantes de pago y toda documentación relacionada con el alquiler.
Obligaciones:
- Pagar el canon locativo en tiempo y forma.
- Cuidar el inmueble y devolverlo en buen estado, salvo el deterioro propio del uso normal.
- Cumplir con lo estipulado en el contrato (por ejemplo, restricciones sobre modificaciones, uso comercial, etc.).
Derechos y obligaciones del propietario
El propietario, por su parte, también posee derechos y responsabilidades que garantizan el correcto desarrollo de la relación contractual.
Derechos:
- Percibir el pago del alquiler en los plazos pactados.
- Recuperar el inmueble al finalizar el contrato.
- Exigir el cumplimiento de las condiciones acordadas.
Obligaciones:
- Entregar el inmueble en condiciones aptas de habitabilidad.
- Realizar reparaciones estructurales o necesarias que no sean responsabilidad del inquilino.
- Respetar el uso pacífico del inmueble por parte del inquilino.
- Cumplir con lo establecido en la legislación vigente en materia de aumentos y condiciones de renovación.
Garantías y depósitos
Uno de los puntos centrales en los contratos de alquiler en Argentina es el de las garantías. El propietario puede solicitar alguna forma de respaldo que asegure el cumplimiento del contrato, como:
- Garantía propietaria (otro inmueble).
- Seguro de caución.
- Aval bancario.
- Recibo de sueldo o comprobante de ingresos.
Además, se suele requerir un depósito en garantía, equivalente a un mes de alquiler, que debe ser devuelto al finalizar el contrato, siempre que no existan deudas o daños.
Resolución y conflictos
En caso de incumplimiento de alguna de las partes, el contrato puede rescindirse de manera anticipada, aunque esto generalmente implica consecuencias legales y, en algunos casos, penalizaciones económicas.
Cuando surgen conflictos, las partes pueden recurrir a la mediación como instancia previa a la vía judicial. En muchas ciudades existen programas de defensa al consumidor y oficinas especializadas en resolver problemáticas de alquileres.