En Argentina, los consorcios se rigen principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley de Propiedad Horizontal, que establecen tanto los derechos como las obligaciones de propietarios e inquilinos. Conocer estas reglas es fundamental para saber cómo actuar frente a un problema y, sobre todo, para evitar que las diferencias escalen.
Derechos básicos de los consorcistas
Los copropietarios de un edificio cuentan con ciertos derechos fundamentales:
- Uso de las unidades y espacios comunes: Cada propietario tiene derecho a usar libremente su departamento y las áreas comunes (terraza, pasillos, SUM, etc.), siempre que no afecte el uso del resto de los vecinos ni altere la estructura del edificio.
- Participación en decisiones del consorcio: A través de las asambleas, los vecinos pueden votar y decidir sobre gastos, obras, designación o remoción del administrador y reglamentos internos. Cada propietario tiene una cantidad de votos proporcional a su porcentaje de participación (coeficiente de copropiedad).
- Acceso a la información: Todos los propietarios pueden exigir transparencia en la administración: ver balances, comprobantes de gastos y toda la documentación vinculada a la gestión del edificio.
- Defensa frente a decisiones abusivas: Si la mayoría toma una decisión que va contra la ley o los reglamentos, cualquier consorcista tiene derecho a impugnarla judicialmente.
Obligaciones principales de los vecinos
Convivir en un consorcio también implica asumir responsabilidades. Entre ellas:
- Pagar las expensas: Todos los propietarios deben contribuir en forma proporcional a los gastos comunes de mantenimiento, servicios y administración. No pagar expensas no solo genera deuda, sino que también puede derivar en acciones legales.
- Respetar el reglamento de copropiedad: Cada edificio cuenta con un reglamento interno que establece normas específicas: horarios de uso del SUM, admisión de mascotas, pautas de convivencia, etc.
- No alterar la estructura del edificio: Cualquier obra que afecte fachadas, balcones o espacios comunes necesita aprobación del consorcio.
- Mantener la buena convivencia: Evitar ruidos excesivos, respetar espacios compartidos y cumplir con las normas de higiene son obligaciones básicas para una vida armónica.
Rol del administrador
El administrador de consorcio actúa como representante legal y encargado de la gestión. Sus funciones incluyen:
- Cobrar expensas y llevar la contabilidad.
- Contratar servicios y mantenimiento.
- Convocar y ejecutar las decisiones de la asamblea.
- Representar al consorcio ante reclamos judiciales.
Es importante recordar que el administrador no es dueño del edificio, sino un mandatario que debe rendir cuentas. Los propietarios pueden removerlo en asamblea si incumple sus deberes.
¿Qué hacer ante conflictos?
Diálogo directo: Lo ideal es resolver los problemas de manera cordial y directa con el vecino o el administrador. Muchas veces, una conversación clara evita malos entendidos.
- Reclamo formal: Si el problema persiste, se puede presentar una nota formal al administrador o al consejo de propietarios para que quede asentado.
- Asamblea: Para conflictos que involucran decisiones de gestión, la vía adecuada es plantearlo en asamblea. Allí se vota y se toman resoluciones colectivas.
- Mediación: En caso de desacuerdos graves, la mediación prejudicial obligatoria es un paso previo antes de acudir a la justicia. Es un espacio donde, con un mediador, las partes intentan llegar a un acuerdo.
- Acción judicial: Si no hay solución, se puede iniciar un reclamo judicial, ya sea por expensas impagas, incumplimientos del administrador o violaciones al reglamento.